Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции

Коммерческие помещения на первом этаже востребованны у малого бизнеса.  Чтобы его  получить, обычно надо реконструировать квартиру и пристроить к ней отдельный вход с крыльцом. С этим могут быть проблемы, потому что крыльцо стоит на придомовой земле, а она является собственностью всех владельцев квартир в этой многоэтажке. Нужно ли в данном случае согласие собственников? Всех или достаточно большинства? А что делать, если новостройка почти не заселена  и большая часть владельцев квартир попросту неизвестна? На вопросы ответил Верховный суд. 

 

Помещения на первом этаже жилых домов популярны у малого бизнеса. Там можно открыть все, что угодно – от магазина или кафе до студии йоги или обувной мастерской. Помещения в многоэтажках могут быть дешевле тех, что находятся в коммерческих зданиях, а к тому же, «соседи» могут оказаться потенциальными клиентами. Если квартира переоборудуется впервые – чаще всего, к ней нужен отдельный вход и крыльцо на придомовой территории. Тут предпринимателей могут поджидать трудности, ведь участок под домом – это общая собственность владельцев квартир. Обязательно нужно спросить их разрешение на оборудование отдельного входа. Об этом напомнил  Верховный суд  в паре недавних определений.

  Не две трети, а три трети

В предыстории одного из дел фигурировал краснодарский предприниматель Олег Филинов*, которому городская администрация дважды отказала в разрешении на перепланировку и реконструкцию. Чиновников, в том числе, смутило то, что затрагивался земельный участок. После двух отказов Филинов решился на несогласованную перепланировку, заручившись согласием собственников квартир пятиэтажки – больше двух третей одобрили его план. Следом бизнесмен обратился к администрации с судебным иском о признании права собственности на теперь уже нежилые помещения с отдельным входом. Две инстанции удовлетворили его требования, ведь новый объект получил одобрение более двух третей жильцов.

Но этого мало, поправил Верховный суд. Нужно согласие всех до единого собственников, ведь крыльцо занимает часть придомового участка (юридическим языком – уменьшается размер общего имущества многоквартирного дома, в том числе путем реконструкции). Здесь Верховный суд сослался на ч. 3 ст. 36 или ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (определение №  18-КГ17-86). Он направил дело на пересмотр в Советский райсуд Краснодара, где его  запланировали  рассмотреть в сентябре.

Чиновников и суды во многом сбивает с толку сам Жилищный кодекс. С одной стороны, ст. 36 и ст. 40 действительно говорят о необходимости получить согласие всех собственников, если переустройство уменьшает площадь общего имущества (правило также закреплено в п. 11 Обзора судебной практики ВС N 2 (2017). С другой стороны, документ о согласии собственников не включен в перечни документов, обязательных для перепланировки или перевода помещения из жилого в нежилое (это ст. 23 и 26 ЖК). Более того – Жилищный кодекс запрещает чиновникам требовать документы, которых нет в этих списках. По словам  Ольги Александровой из   "Содружества земельных юристов", такое несоответствие ведет к большому количеству судебных тяжб и неправильных судебных решений, которые выносятся без учета того, что согласие всех собственников все-таки необходимо. Чтобы с этим покончить, Александрова предлагает скорректировать Жилищный кодекс.

  Собственников в квартирах нет, а права у них есть

Иногда получить разрешение сложно «технически», поскольку неизвестны все собственники. Часто так бывает в новостройках, когда заселено небольшое число квартир. В подобном доме – семнадцатиэтажном - решила вести бизнес другая жительница Краснодара Наталья Щелкова*. Как и предыдущий герой публикации, она получила от администрации отказ согласовать перепланировку, сделала это без разрешения, а затем отправилась «легализовать» результат через суд. Поскольку дом был заселен незначительно, она собрала согласие на реконструкцию от всех собственников, кто там проживал. Кто остальные – узнать нельзя, ведь они не живут в своих квартирах и не проводят в них ремонт, указала Щелкова. Такие объяснения вполне устроили суды двух инстанций, которые удовлетворили требования предпринимательницы.

Их решения отменил Верховный суд. Пусть ст. 23 ЖК о переводе помещения из жилого в нежилое не включила в необходимый список документ о согласии всех жильцов. Но другие нормы ЖК обязывают его получить, подчеркивается в определении №  18-КГ17-82. Этот спор, как и предыдущий, Верховный суд направил на пересмотр (информации о его назначении на сайте пока нет). Шансы бизнесменов, кажется, не очень высоки. И если Филинову придется договариваться с каждым собственником жилья в пятиэтажке, то задача Щелковой выяснить всех собственников квартир семнадцатиэтажки выглядит еще более неподъемной. 

Даже если жильцы не знают о своих правах – местные власти стоят на защите их интересов и часто отказывают в перепланировках, если нет согласия собственников, отмечает партнер  КА   "Юков и партнеры Марина Краснобаева . Правда, мнение жильцов редко игнорируют вовсе, отмечает Краснобаева. По ее наблюдениям, чаще встречается заблуждение, что достаточно двух третей голосов. По данным  адвоката юргруппы   "Яковлев и Партнеры Марины Костиной , нарушений в этой сфере все-таки немало, потому что следить за использованием общего имущества должны в первую очередь управляющие компании, а они нередко работают спустя рукава.

  Барьер на пути малого бизнеса

Предпринимателям, которые решили провести переустройство, приходится нелегко. Они должны вести переговоры с собственниками о выплате компенсаций или других мерах, например, благоустройстве территории. Встречаются некоторые упрямые жильцы с принципиальной позицией против. Хотя случается, что большинство собственников выступают против не из корыстных соображений. Они могут сомневаться в безопасности перепланировки или бояться, что условия жизни ухудшатся (например, станет шумно из-за студии танцев). 

Переговоры с собственниками и бюрократические формальности требуют много времени и еще больше денег, говорит Александрова из «Содружества земельных юристов». А в результате все усилия могут окончиться ничем или - еще хуже - продажей имущества на публичных торгах после несогласованной перепланировки или переустройства. Поэтому, продолжает Александрова, бизнесмены часто пытаются обойти законную процедуру. Иногда они подделывают подписи за отсутствующих собственников (или когда заранее знают, что всех голосов им не собрать). Случается, что жильцы одобряют один проект, а выполняется затем другой. Но если правда откроется, на такие действия могут отреагировать проверяющие органы или сами жители, предупреждает Александрова. По ее убеждению, надо  изменить Жилищный кодекс так, чтобы он защищал интересы не только собственников, но и предпринимателей. 

 

* - Имена и фамилии изменены редакцией.

 

Пресс-группа Элистинского городского суда РК

Федеральный выпуск Право.ru от 17.08.2017 года

Сегодня работодатели степного региона должны предоставить в ПФР отчетность по форме СЗВ-М.
16.10.2017 Газета ВКалмыкии
Сегодня работодатели степного региона должны предоставить в ПФР отчетность по форме СЗВ-М.
16.10.2017 Пенсионный фонд
Верховный Суд РФ напомнил о том, что отвечать за нарушение должен тот, кто владел в момент происшествия машиной, а владеть и иметь в собственности - это разные вещи.
13.10.2017 Городской суд Элиста
Пенсионеры-эмигранты получают выплаты и за границей - Elista.OrgПенсионный фонд России выплачивает за рубежом пенсии более 290 тысячам граждан, проживающим в 127 странах мира.
11.10.2017 Elista.Org
Верховный суд принял очень интересное решение, которое касается большинства хозяев машин, мотоциклов и прочей техники.
10.10.2017 Верховный Суд
Пенсионный фонд в Калмыкии произведет доплату к пенсии неработающим жителям региона с учетом нового размера прожиточного минимума.
27.09.2017 ГТРК Калмыкия
Уважаемые воспитатели, работники детских садов и ветераны дошкольного образования Республики Калмыкия!
27.09.2017 Глава Республики Калмыкии
В Калмыкии трудоустроено более двух тысяч инвалидов - РИА КалмыкияПо данным Пенсионного фонда Калмыкии в республике проживает почти 24 тысячи граждан с ограниченными возможностями здоровья (8,5% населения республики).
19.09.2017 РИА Калмыкия
В Калмыкии полицейскими проведен второй этап оперативно-профилактической операции "Розыск" - МВД Республики КалмыкияЦелью операции является установление местонахождения преступников, скрывающихся от правосудия за совершение, в том числе, тяжких преступлений, а так же поиск без вести пропавших граждан.
18.10.2017 МВД Республики Калмыкия
В Элисте  сотрудниками полиции раскрыта кража - МВД Республики Калмыкия18 октября в полицию Элисты с заявлением обратилась 64-летняя жительница Яшкульского района.
19.10.2017 МВД Республики Калмыкия
В МВД по Республике Калмыкия проведено совещание по вопросам взаимодействия правоохранительных органов, МЧС и студенческого волонтерского отряда «Старт» в поиске людей - МВД Республики КалмыкияНакануне в МВД по Республике Калмыкия проведено совещание по вопросам взаимодействия правоохранительных органов, МЧС и студенческого волонтерского отряда «Старт» КалмГУ в поиске людей.
18.10.2017 МВД Республики Калмыкия
Ник Вуйчич посоветовал девушке из Калмыкии не падать духом - РИА КалмыкияСегодня известный мотивационный оратор и писатель выступил с лекцией на всемирном фестивале молодежи и студентов в Сочи.
18.10.2017 РИА Калмыкия
Откровенный разговор с председателем Союза журналистов Калмыкии - РИА КалмыкияСегодняшний брифинг с председателем Союза журналистов Калмыкии Саналом Шавалиевым длился дольше обычного.
18.10.2017 РИА Калмыкия
Творческие коллективы Калмыкии приняли участие в XVIII Международном фестивале мастеров искусств «Мир Кавказу» - РИА КалмыкияОн проходил в Краснодарском крае. В составе калмыцкой делегации были Театр костюма и пластики Татьяны Миловановой, вокалисты Государственного калмыцкого ансамбля песни и танца «Тюльпан» - Диана Босхомджиева и Кару Хулхачиев,
18.10.2017 РИА Калмыкия
Юные каратисты Калмыкии примут участие во Всероссийских соревнованиях - ГТРК КалмыкияЮные воспитанники республиканской комплексной спортивной школы олимпийского резерва примут участие во Всероссийском соревновании по каратэ, которое состоится в городе Одинцово.
19.10.2017 ГТРК Калмыкия
22 октября в Элисте состоится второй забег "Runuralan-2017" - Администрация городаУважаемые элистинцы! 22 октября в 10:30 в Элисте состоится самое главное беговое событие Калмыкии - "Runuralan-2017".
18.10.2017 Администрация города
Главный забег года «Run Уралан Калмыкия 2017» состоится в Элисте уже в это воскресенье 22 октября.
19.10.2017 ГТРК Калмыкия
Алексей Орлов прокомментировал итоги двух дней работы на заседании - РИА КалмыкияВ эти дни глава Калмыкии Алексей Орлов в составе делегации Российской Федерации на 33 пленарной сессии Конгресса местных и региональных властей Совета Европы в Страсбурге принял участие в заседании политических групп «Ев
19.10.2017 РИА Калмыкия
В Элисте  сотрудниками полиции раскрыта кража - МВД Республики Калмыкия18 октября в полицию Элисты с заявлением обратилась 64-летняя жительница Яшкульского района.
19.10.2017 МВД Республики Калмыкия
План мероприятий по подготовке к отопительному сезону 2017-2018гг, утвержденный распоряжением Правительства РК от 27.04.2017г.
19.10.2017 Газета ВКалмыкии
В Калмыкии полицейскими проведен второй этап оперативно-профилактической операции "Розыск" - МВД Республики КалмыкияЦелью операции является установление местонахождения преступников, скрывающихся от правосудия за совершение, в том числе, тяжких преступлений, а так же поиск без вести пропавших граждан.
18.10.2017 МВД Республики Калмыкия
22 октября в Элисте состоится второй забег "Runuralan-2017" - Администрация городаУважаемые элистинцы! 22 октября в 10:30 в Элисте состоится самое главное беговое событие Калмыкии - "Runuralan-2017".
18.10.2017 Администрация города