Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Верховный Суд РФ рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди   –  небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт   –  но по завышенной цене. Есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный Суд РФ, объяснив, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Иногда выделить долю  по тем или иным причинам нельзя –  например, в случае, когда она слишком мала, тогда собственник  имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако, возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество,   а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности  и имуществом фактически не пользуется, поясняет  Оксана Ступина, юрист   "Хренов и партнёры" . Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного Суда РФ.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в трёхкомнатной квартире площадью 66,4 кв. м., когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье  вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты; другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения. Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в  Измайловский районный суд г. Москвы, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко  в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также  признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В Московском городском суде , напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, невозможно; договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в квартире не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, решили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Московского городского суда в Верховном Суде РФ.

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским делам под председательством судьи  Вячеслава Горшкова   поддержала апелляцию, напомнив п. 4 ст. 252 ГК РФ, в котором разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли  продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли,  а что такое "незначительность", по словам  Александра Латыева, партнера   "Интеллект-С" , никто не определял,  просто "все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная", – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли, во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался Верховный Суд РФ на п. 36 Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника?

1)   Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2)   Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3)  Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4)   Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены, и  стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, будет удовлетворен.

Изучив обстоятельства спора, Верховный Суд РФ оставил решение Московского городского суда без изменения. Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает  Елена Полеонова, партнер правового бюро   "Олевинский, Буюкян и партнеры" . В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. "Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права", – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. "На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону, выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы", – говорит Елена Полеонова.

"Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции. Для этого нужно  получить и своевременно представить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента; заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам право самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно" - Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

 

                      * и мена и фамилии участников процесса изменены.

 

 

Пресс-группа Элистинского городского суда РК

Право – федеральный выпуск от 05.07.2017 года

 

 

   Платежи всех собственников помещений в многоквартирных домах идут в коллективную "копилку" – фонд капитального ремонта.
03.08.2017 Верховный Суд
Б.-Х., Б.-Х. обратились в суд с указанным иском к Х., мотивируя тем, что им и ответчице на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом общей площадью 97 кв.м.,
24.07.2017 Городской суд Элиста
Верховный Суд РФ признал, что условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту могут быть пересмотрены при заключении брачного договора.
24.07.2017 УФНС Республики Калмыкия
Условия предоставления имущественного налогового вычета могут быть пересмотрены при заключении брачного договора - УФНС Республики КалмыкияВерховный Суд РФ признал, что условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту могут быть пересмотрены при заключении брачного договора.
18.07.2017 УФНС Республики Калмыкия
Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
18.07.2017 Верховный Суд
За человеком можно сохранить право пользоваться чужой жилплощадью до тех пор, пока не подрастут дети, которые там живут.
27.06.2017 Верховный Суд
Муж с женой развелись и стали делить в судебном порядке то имущество, которое они приобрели за время совместной жизни.
20.06.2017 Городской суд Элиста
Семнадцатого ноября состоялось очередное заседание совета судей.
17.11.2017 Верховный Суд
Глава ФИДЕ в Великобритании с рабочими визитами - Elista.Org Глава ФИДЕ Кирсан Илюмжинов по приглашению главы тамильской общины Великобритании, Матана Раджи, побывал в Уэльсе, затем с рабочими визитами прибыл в Лондон.
17.11.2017 Elista.Org
Семнадцатого ноября состоялось очередное заседание совета судей.
17.11.2017 Верховный Суд
Глава ФИДЕ в Великобритании с рабочими визитами - Elista.Org Глава ФИДЕ Кирсан Илюмжинов по приглашению главы тамильской общины Великобритании, Матана Раджи, побывал в Уэльсе, затем с рабочими визитами прибыл в Лондон.
17.11.2017 Elista.Org
Коротко одной строкой - УФССП   Главный судебный пристав Карелии Андрей Галямов направил руководителям  территориальных органов ФССП России письма,
17.11.2017 УФССП
Полицейские задержали жителя Астраханской области, находившегося в розыске - МВД Республики КалмыкияНакануне сотрудники уголовного розыска Управления МВД России по городу Элисте установили местонахождение 33-летнего жителя Астраханской области, находившегося в розыске.
17.11.2017 МВД Республики Калмыкия
В Калмыкии житель Ставрополького края угнал машину «из-под носа» у хозяина - РИА КалмыкияРанним утром в полицию  с заявлением обратился житель Элисты, который сообщил, что со двора придорожного кафе, расположенного на 17 километре автодороги «Волгоград-Элиста»,
17.11.2017 РИА Калмыкия
Мошенница находившаяся в розыске задержана - Elista.OrgСотрудниками  уголовного розыска Управления МВД России по городу Элисте в ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий на территории столицы республики  была задержана 43-летняя элистинка.
16.11.2017 Elista.Org
Тостаева Баирта Борисовна - KalmykiaNews.RuЧерез внешний атрибут — одежду, можно менять свое внутреннее состояние Газета «Элистинский курьер» опубликовала интервью с руководителем студии «Иньглян» Тостаевой Баиртой Борисовной,
17.11.2017 KalmykiaNews.Ru
В Волгограде стартует фестиваль «Вечный огонь» - ГТРК КалмыкияСегодня в Волгограде стартует IX Международный телевизионный фестиваль военно-патриотических фильмов и программ «Вечный огонь», организованный ГТРК Волгоград.
17.11.2017 ГТРК Калмыкия
Партийцы приняли участие в презентации книги «Наша жизнь-шамбай и шамбайцы» - Единая РоссияВ рамках партийного проекта «Историческая память» на базе Калмыцкого торгово-экономического колледжа состоялась презентация книги Алексея Убушиева и Светланы Убушиевой «Наша жизнь-шамбай и шамбайцы» В мероприятии прин
17.11.2017 Единая Россия
Команда калмыцкого МЧС завоевала серебро  в турнире по мини-футболу на Кубок начальника Южного регионального центра МЧС России - МЧС Республики КалмыкияВ Донском спасательном центре состоялся турнир по мини-футболу на Кубок начальника Южного регионального центра МЧС России,
17.11.2017 МЧС Республики Калмыкия
Сборная МЧС Калмыкии приняла участие в первенстве по легкой атлетике среди коллективов общества «Динамо» - МЧС Республики КалмыкияСегодня в Элисте на территории парка «Дружба» состоялись лично-командное первенство «Динамо» по легкой атлетике среди членов общества.
17.11.2017 МЧС Республики Калмыкия
Студенты КалмГУ успешно выступили в республиканском легкоатлетическом кроссе - КалмГУ        Согласно календарному плану республиканских спортивных мероприятий Министерства спорта и молодежной политики Республики Калмыкия и РОО «Олимпийский совет Республики Калмыкия» 14 ноября 2017 г. в г.
17.11.2017 КалмГУ
В следственном управлении Следственного комитета Российской Федерации по Республике Калмыкия круглосуточно работает телефонная линия«Ребенок в опасности»для незамедлительного реагирования на обращения граждан о совершенн
17.11.2017 Газета ВКалмыкии
Команда калмыцкого МЧС завоевала серебро  в турнире по мини-футболу на Кубок начальника Южного регионального центра МЧС России - МЧС Республики КалмыкияВ Донском спасательном центре состоялся турнир по мини-футболу на Кубок начальника Южного регионального центра МЧС России,
17.11.2017 МЧС Республики Калмыкия
Партийцы приняли участие в презентации книги «Наша жизнь-шамбай и шамбайцы» - Единая РоссияВ рамках партийного проекта «Историческая память» на базе Калмыцкого торгово-экономического колледжа состоялась презентация книги Алексея Убушиева и Светланы Убушиевой «Наша жизнь-шамбай и шамбайцы» В мероприятии прин
17.11.2017 Единая Россия
В целях формирования у учащихся основ правосознания и правовой культуры, а также понимания необходимости соблюдения закона и неотвратимости наказания за его нарушения сотрудники следственного управления Следственного ком
17.11.2017 СУ СК РФ
В Городовиковском районе посетитель магазина угрожал убийством продавцу - МВД Республики КалмыкияНакануне в полицию Городовиковского района поступило телефонное сообщение о том, что в одном из магазинов села Виноградное происходит скандал.
17.11.2017 МВД Республики Калмыкия