Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Верховный Суд РФ рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди   –  небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт   –  но по завышенной цене. Есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный Суд РФ, объяснив, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Иногда выделить долю  по тем или иным причинам нельзя –  например, в случае, когда она слишком мала, тогда собственник  имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако, возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество,   а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности  и имуществом фактически не пользуется, поясняет  Оксана Ступина, юрист   "Хренов и партнёры" . Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного Суда РФ.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в трёхкомнатной квартире площадью 66,4 кв. м., когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье  вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты; другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения. Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в  Измайловский районный суд г. Москвы, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко  в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также  признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В Московском городском суде , напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, невозможно; договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в квартире не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, решили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Московского городского суда в Верховном Суде РФ.

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским делам под председательством судьи  Вячеслава Горшкова   поддержала апелляцию, напомнив п. 4 ст. 252 ГК РФ, в котором разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли  продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли,  а что такое "незначительность", по словам  Александра Латыева, партнера   "Интеллект-С" , никто не определял,  просто "все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная", – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли, во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался Верховный Суд РФ на п. 36 Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника?

1)   Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2)   Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3)  Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4)   Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены, и  стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, будет удовлетворен.

Изучив обстоятельства спора, Верховный Суд РФ оставил решение Московского городского суда без изменения. Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает  Елена Полеонова, партнер правового бюро   "Олевинский, Буюкян и партнеры" . В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. "Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права", – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. "На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону, выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы", – говорит Елена Полеонова.

"Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции. Для этого нужно  получить и своевременно представить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента; заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам право самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно" - Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

 

                      * и мена и фамилии участников процесса изменены.

 

 

Пресс-группа Элистинского городского суда РК

Право – федеральный выпуск от 05.07.2017 года

 

 

   Платежи всех собственников помещений в многоквартирных домах идут в коллективную "копилку" – фонд капитального ремонта.
03.08.2017 Верховный Суд
Б.-Х., Б.-Х. обратились в суд с указанным иском к Х., мотивируя тем, что им и ответчице на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом общей площадью 97 кв.м.,
24.07.2017 Городской суд Элиста
Верховный Суд РФ признал, что условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту могут быть пересмотрены при заключении брачного договора.
24.07.2017 УФНС Республики Калмыкия
Условия предоставления имущественного налогового вычета могут быть пересмотрены при заключении брачного договора - УФНС Республики КалмыкияВерховный Суд РФ признал, что условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту могут быть пересмотрены при заключении брачного договора.
18.07.2017 УФНС Республики Калмыкия
Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
18.07.2017 Верховный Суд
За человеком можно сохранить право пользоваться чужой жилплощадью до тех пор, пока не подрастут дети, которые там живут.
27.06.2017 Верховный Суд
Муж с женой развелись и стали делить в судебном порядке то имущество, которое они приобрели за время совместной жизни.
20.06.2017 Городской суд Элиста
Личный приём граждан - Министерство по земельным и имущественным отношениямОчередной личный приём граждан Министром Б.О. Лиджиевым состоялся сегодня.
20.09.2017 Министерство по земельным и имущественным отношениям
С 18 сентября 2017 года в г. Великий Новгород началось международное мероприятие «Неделя конкуренции в России», направленное на адвокатирование конкуренции в Российской Федерации.
20.09.2017 УФАС
«Планета Толерантности» - ЗАГС19 сентября 2017 года специалисты отдела ЗАГС Приютненского района Управления ЗАГС Республики Калмыкия провели беседу с учащимися филиала частного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский кооперативн
20.09.2017 ЗАГС
Совещание по вопросу «О подготовке управляющих компаний г. Элисты и АО «Энергосервис» к отопительному периоду 2017-2018 годов» - Министерство ЖКХ и энергетики19 сентября 2017 года в АО «Энергосервис» проведено совещание по вопросу «О подготовке управляющих компаний г.
20.09.2017 Министерство ЖКХ и энергетики
Показатели «дорожных карт» - Правительство РКСегодня Председатель Правительства РК Игорь Зотов провел заседание Совета по улучшению инвестиционного климата при Главе РК, в ходе которого участники рассмотрели ряд вопросов.
20.09.2017 Правительство РК
Полицейские пресекли хищение дизельного отплива - МВД Республики КалмыкияВ дежурную часть полиции Черноземельского района с заявлением обратился житель поселка Артезиан, работающий механиком в одной из транспортных организаций.
19.09.2017 МВД Республики Калмыкия
Сегодня Госавтоинспекция проверит водителей скутеров - Elista.OrgСегодня дня на территории г.Элиста Госавтоинспекцией, будет проводится профилактическое мероприятие «Скутер», сообщает пресс-служба ведомства.
20.09.2017 Elista.Org
Элистинский городской суд признал мошенников виновными - Elista.OrgСегодня стало известно, что 18 сентября вступил в законную силу приговор Элистинского городского суда в отношении главы крестьянского -фермерского хозяйств Убушаева С.Б., согласно которому он признан виновным по статье мошенничество,
20.09.2017 Elista.Org
«Берегиня» калмыцкого библиотечного фонда - Администрация городаСегодня для научного сообщества Калмыкии прошло знаменательное событие. В Калмыцком научном центре Российской академии наук чествовали заслуженного работника культуры РК Алексееву Прасковью Эрдниевну.
19.09.2017 Администрация города
<a class="sig-download-link" href="http://www.kalmsu.ru/plugins/content/jw_sigpro/sigpro.download.php?file=images/stories/0_2017img/september/28/Image00002.jpg">Загрузить это изображение</a><br /><br /> - КалмГУ       «Калмыкия как трансграничный регион в восточном векторе России» - стратегический проект Программы развития опорного регионального вуза - в действии.
20.09.2017 КалмГУ
В Ики-Бурульском районе в День открытых дверей Центра допобразования учили преодолевать препятствия - РИА КалмыкияВ актовом зале собрались участники, родители с малышами, педагоги. По традиции студии и творческие объединения готовят в рамках концерта свой творческий номер, представляют себя.
20.09.2017 РИА Калмыкия
Элиста-Дербент. Команда КВН «Город снов» покорила дагестанского зрителя «Звездой по имени Солнце» - РИА КалмыкияКалмыцкая команда КВН «Город снов» приняла участие в Дружественном кубке «Каспий-2017» в городе Дербент Республики Дагестан.
20.09.2017 РИА Калмыкия
Спортивные победы сарпинских школьников. В Садовом прошла 16-я малая муниципальная Джангариада - РИА КалмыкияЕе участники состязались в двух видах спорта: национальной  борьбе в  семи весовых категориях (до 45 кг, 51 кг, 57 кг, 63 кг, 69 кг, 75 кг и свыше 75 кг) и стрельбе из лука.
20.09.2017 РИА Калмыкия
Стали известны результаты соревнований к 140-летию Яшалты - РИА КалмыкияВ Яшалтинском районе на базе Детско-юношеской спортивной школы прошли состязания по мини-футболу, волейболу, национальной борьбе и шахматам.
20.09.2017 РИА Калмыкия
В рамках рабочей поездки в Черноземельское РМО РК Глава Калмыкии Алексей Орлов в сопровождении Главы Черноземельского РМО РК (ахлачи) Валерия Бадмаева, Председателя СПК племзавода «Первомайский» Валерия Болдырева,
20.09.2017 Глава Республики Калмыкии
 В УПФР в Яшкульском районе прошла экскурсия для учащихся 6 и 7 классов Яшкульской школы-интерната.
20.09.2017 Пенсионный фонд
Глобальная проблема – привлечения молодёжи к системному чтению - собрала сегодня в Национальной библиотеке участников межрегионального научно-практического семинара в Элисте.
20.09.2017 ГТРК Калмыкия
В Москве из окна восьмого этажа выпал ребенок уроженки Калмыкии - РИА КалмыкияНа улице Лобачевского около 19.00 местные жители обнаружили тело шестилетнего ребенка возле одной из многоэтажек,
20.09.2017 РИА Калмыкия
В Калмыкии ожидается сильный ветер и пыльная буря - Elista.OrgПо информации ФГБУ "Калмыцкий ЦГМС" с 21 по 23 сентября на территории Республики Калмыкия ожидается усиление восточного ветра 19-24 м/сек, местами пыльная буря МЧС предупреждает,
20.09.2017 Elista.Org