Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Верховный Суд РФ рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди   –  небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт   –  но по завышенной цене. Есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный Суд РФ, объяснив, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Иногда выделить долю  по тем или иным причинам нельзя –  например, в случае, когда она слишком мала, тогда собственник  имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако, возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество,   а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности  и имуществом фактически не пользуется, поясняет  Оксана Ступина, юрист   "Хренов и партнёры" . Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного Суда РФ.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в трёхкомнатной квартире площадью 66,4 кв. м., когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье  вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты; другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения. Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в  Измайловский районный суд г. Москвы, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко  в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также  признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В Московском городском суде , напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, невозможно; договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в квартире не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, решили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Московского городского суда в Верховном Суде РФ.

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским делам под председательством судьи  Вячеслава Горшкова   поддержала апелляцию, напомнив п. 4 ст. 252 ГК РФ, в котором разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли  продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли,  а что такое "незначительность", по словам  Александра Латыева, партнера   "Интеллект-С" , никто не определял,  просто "все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная", – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли, во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался Верховный Суд РФ на п. 36 Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника?

1)   Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2)   Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3)  Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4)   Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены, и  стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, будет удовлетворен.

Изучив обстоятельства спора, Верховный Суд РФ оставил решение Московского городского суда без изменения. Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает  Елена Полеонова, партнер правового бюро   "Олевинский, Буюкян и партнеры" . В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. "Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права", – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. "На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону, выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы", – говорит Елена Полеонова.

"Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции. Для этого нужно  получить и своевременно представить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента; заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам право самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно" - Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

 

                      * и мена и фамилии участников процесса изменены.

 

 

Пресс-группа Элистинского городского суда РК

Право – федеральный выпуск от 05.07.2017 года

 

 

Б.-Х., Б.-Х. обратились в суд с указанным иском к Х., мотивируя тем, что им и ответчице на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом общей площадью 97 кв.м.,
24.07.2017 Городской суд Элиста
Верховный Суд РФ признал, что условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту могут быть пересмотрены при заключении брачного договора.
24.07.2017 УФНС Республики Калмыкия
Условия предоставления имущественного налогового вычета могут быть пересмотрены при заключении брачного договора - УФНС Республики КалмыкияВерховный Суд РФ признал, что условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту могут быть пересмотрены при заключении брачного договора.
18.07.2017 УФНС Республики Калмыкия
Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
18.07.2017 Верховный Суд
За человеком можно сохранить право пользоваться чужой жилплощадью до тех пор, пока не подрастут дети, которые там живут.
27.06.2017 Верховный Суд
Муж с женой развелись и стали делить в судебном порядке то имущество, которое они приобрели за время совместной жизни.
20.06.2017 Городской суд Элиста
Как сообщил министр сельского хозяйства РК Баатр Болаев, на господдержку сельского хозяйства на 2017г.
27.07.2017 Правительство РК
Взаимодействие для поддержки малого и среднего предпринимательства в субъектах . - Министерство по земельным и имущественным отношениямЗаместитель Министра Э.Б.Шоводаева сегодня приняла участие, в качестве одного из представителей Республики Калмыкия, в совещании,
27.07.2017 Министерство по земельным и имущественным отношениям
Комиссия по наградам - Правительство РКСегодня премьер-министр Калмыкии Игорь Зотов провел заседание по наградам при Правительстве Республики Калмыкия.
27.07.2017 Правительство РК
Foto:<br /><span class="sigProPopupCaption">Алексей Орлов провел заседание Президиума Правительства Республики Калмыкия</span><br /><br /><a class="sigProDownloadLink" href="/plugins/content/jw_sigpro/includes/download.php?file=images/stories/gallery/2017/07/27/DSC_8706.JPG">Download this image</a> - Глава Республики КалмыкииГлава Калмыкии Алексей Орлов провел заседание Президиума Правительства Республики Калмыкия, которое состоялось в Зале заседаний администрации Главы РК.
27.07.2017 Глава Республики Калмыкии
В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2004 г.
27.07.2017 Управление ветеринарии
В КАЛМЫКИИ РАССКАЗАЛИ О ГОСПОДДЕРЖКЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ - Министерство культуры и туризма17 июля в Элисте состоялась лекция на тему возможность получения господдержки для малого и среднего предпринимательства, организованного Центром поддержи предпринимательства Калмыкии.
27.07.2017 Министерство культуры и туризма
В ходе работы ветеринарно-полицейского поста на автомобильной дороге Р-215 Астрахань-Махачкала 254 км,
27.07.2017 Управление ветеринарии
Приговором Лаганского районного суда Улузганов признан виновным в умышленном причинении тяжкого вреда здоровью, опасного для жизни человека, с использованием ножа в качестве оружия.
26.07.2017 Верховный Суд
В Калмыкии полицейские выявили 2 факта  незаконного изготовления  и 1 факт сбыта холодного оружия - МВД Республики Калмыкия 24 июля 2017 года сотрудниками полиции во время несения службы на одном из административных участков на территории поселка Яшкуль Яшкульского района был задержан местный житель.
25.07.2017 МВД Республики Калмыкия
ПОДГОТОВКА К 100-ЛЕТИЮ РЕВОЛЮЦИИ 1917 ГОДА - Министерство культуры и туризма19 июля Министр культуры и туризма РК Эльбиков Х.Б. принял участие в выездном заседании Организационного комитета по проведению республиканских мероприятий, посвященных 100—летию революции 1917 г. в России.
27.07.2017 Министерство культуры и туризма
В СЕНТЯБРЕ В КАЛМЫКИИ ПРОЙДЕТ ГАСТРОНОМИЧЕСКИЙ ФЕСТИВАЛЬ - Министерство культуры и туризмаВ сентябре в рамках культурно-спортивного праздника «Джангариада» состоится первый гастрономический фестиваль.
27.07.2017 Министерство культуры и туризма
ДО 11 АВГУСТА ВВЕДЁТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПРИЕМ ЗАЯВОК НА БЕСПЛАТНЫЕ КУРСЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ - Министерство культуры и туризмаМинистерством культуры и туризма Республики Калмыкия до 11 августа 2017 года продолжается дополнительный прием заявок от специалистов организаций туристкой отрасли для прохождения 2-ого этапа дистанционного обучения по п
27.07.2017 Министерство культуры и туризма
Активисты Лаганского местного отделения Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» провели шахматный турнир среди детей - Единая РоссияТурнир, посвященный Международному дню шахмат, провели в Лаганской библиотеке имени Лиджи-Гаряева Б.М.
27.07.2017 Единая Россия
22 июля 2017 года состоялся блиц-турнир по шахматам,  посвященный «Международному дню шахмат». - Министерство спорта и молодежной политикиШахматный турнир, посвященный Международному дню шахмат, проводился 22 июля во «Дворце шахмат» АТО «Город Шахмат», г. Элиста.
26.07.2017 Министерство спорта и молодежной политики
Юные грепплеры Калмыкии завоевали 43 медали - Elista.OrgВ Краснодаре завершилось первенство Южного федерального округа по грэпплингу и грэпплингу ги среди детей от 11 до 18 лет.
26.07.2017 Elista.Org
Foto:<br /><span class="sigProPopupCaption">Алексей Орлов провел заседание Президиума Правительства Республики Калмыкия</span><br /><br /><a class="sigProDownloadLink" href="/plugins/content/jw_sigpro/includes/download.php?file=images/stories/gallery/2017/07/27/DSC_8706.JPG">Download this image</a> - Глава Республики КалмыкииГлава Калмыкии Алексей Орлов провел заседание Президиума Правительства Республики Калмыкия, которое состоялось в Зале заседаний администрации Главы РК.
27.07.2017 Глава Республики Калмыкии
Батор Адучиев встретился с избирателями Приютненского района - ГТРК КалмыкияВопросы развития сельского хозяйства в регионе обсудили сегодня на встрече депутата Государственной Думы Батора Адучиева и избирателей Приютненского района.
27.07.2017 ГТРК Калмыкия
В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2004 г.
27.07.2017 Управление ветеринарии
Комиссия по наградам - Правительство РКСегодня премьер-министр Калмыкии Игорь Зотов провел заседание по наградам при Правительстве Республики Калмыкия.
27.07.2017 Правительство РК
Реалии сегодняшнего времени - перевод услуг в электронный вид. Это запрос времени и современного общества.
27.07.2017 Газета ВКалмыкии