Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд   выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания "ПроМен" уступила Тамаре Осиповой права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой "Континент", - последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в  Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с "Континентом" недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что  уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве . Чтобы их изменить,  необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации   (определение от 8 декабря 2015 года №  5-КГ15-156 ).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик "ТехноСтройОлимп" должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости "ТехноСтройОлимп" дольщику не вернула и не уплатила неустойку - более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в  Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже  Мосгорсуд . ВС же пришел к выводу, что  односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК   о добросовестности и разумности . Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года №  5-КГ16-51 ).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова обратилась в  Ленинский райсуда города Чебоксары   с иском к "Честр-Инвест": в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что  перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,   а  бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства   (определение №  31-КГ16-1 ).

Не захотел выплачивать неустойку - получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей "Ваше право" в интересах Петра Мухина пыталась взыскать с ООО "Центр-Актив" неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара   частично поддержал иск, но  Краснодарский краевой суд   отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что  если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. №  18-КГ15-177 )

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей "Консул", действуя в интересах Ксении Фадеевой, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение  № 11-КГ15-9 ).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона  №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика  неустойку  за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства  квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены "строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство", это - договор участия в долевом строительстве ( определение  № 78-КГ15-15 ).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же "предварительному" договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что "предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество". Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, "с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон". Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то  застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки ( определение № 5-КГ15-196 ).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить:  пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве ( определение  № 77-КГ15-2 ).  И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа ( определение  № 18-КГ15-214 ).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на  равнозначную, взыскать компенсацию  морального вреда и штраф  за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя  (см.  Вид из окна как повод поменять квартиру ). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона  об участии в долевом строительстве  застройщик должен информировать дольщика  о проекте и его изменениях. В том числе, "о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования". Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры - нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает ( определение  № 5-КГ16-47 ).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан  для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив ( определение  № 19-КГ16-5 ).

 


Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками 


В Калмыкии строительство домов по принципу долевого участия осуществляют 20 застройщиков, которые выполняют строительно-монтажные работы на 23 объектах недвижимости.
31.07.2017 РИА Калмыкия
В Калмыкии зарегистрировано более двухсот пятидесяти обманутых дольщиков.
28.07.2017 ГТРК Калмыкия
Проблема обманутых дольщиков на парламентском контроле - Единая РоссияСегодня в малом зале Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия состоялось расширенное заседание комитета парламента по бюджету, экономической политике, предпринимательству и собственности.
28.07.2017 Единая Россия
Верховный  Суд РФ опубликовал  третий  в  этом  году обзор  практики Президиума  и почти  всех  судебных  коллегий.
17.07.2017 Городской суд Элиста
Состоялась встреча с представителями ООО "ТехноКад" - Министерство по земельным и имущественным отношениямМинистр по земельным и имущественным отношениям РК Лиджиев Б.О.сегодня провел встречу с представителями ООО "ТехноКад": Директором по развитию бизнеса - Шварц О.Ф.
16.08.2017 Министерство по земельным и имущественным отношениям
Памяти Героя России, командира российского атомного подводного ракетного крейсера К-141 «Курск» Лячина Геннадия Петровича! - Министерство спорта и молодежной политики12 августа 2017 г. в п. Салын-Тугтун Сарпинского района Калмыкии состоялось открытие Памятной Стелы Герою России Геннадию Петровичу Лячину, командиру российского атомного подводного ракетного крейсера К-141 «Курск».
16.08.2017 Министерство спорта и молодежной политики
Наши юнармейцы участвуют в Финале Всероссийской военно-спортивной игры «Победа»! - Министерство спорта и молодежной политикиЮнармейцы Калмыкии, команда Городовиковского района, принимают участие в Финале Всероссийской военно-спортивной игры «ПОБЕДА»,
16.08.2017 Министерство спорта и молодежной политики
Благодарность за оказанную помощь! - Министерство спорта и молодежной политикиПредседатель Правительства Республики Калмыкия Игорь Зотов на заседании кабинета министров с участием Главы Республики Калмыкия в торжественной обстановке вручил благодарственные письма Министру спорта и молодежной полит
16.08.2017 Министерство спорта и молодежной политики
«Об открытии «горячих линий» по вопросам качества и безопасности детских товаров, школьных принадлежностей» Управление Роспотребнадзора по Республике Калмыкия информирует,
16.08.2017 Роспотребнадзор
Молодые семьи Калмыкии получат господдержку на приобретение жилья  - РИА КалмыкияВ этом году более 70 молодых семей республики получат средства на строительство или приобретение жилья.
16.08.2017 РИА Калмыкия
Региональные управления ФНС России теперь смогут учитывать объем выпадающих доходов при прогнозировании поступления доходов в консолидированных бюджетов субъектов РФ.
16.08.2017 УФНС Республики Калмыкия
Кирсан Илюмжинов посетил с рабочим визитом Катар - Elista.Org13 августа Кирсан Илюмжинов прибыл в Доху -Катар, с деловым визитом.  В отеле «Кемпински» Илюмжинов встретился с друзьями из России и Украины и обсудил с ними ряд личных и деловых вопросов.
16.08.2017 Elista.Org
Молодые семьи Калмыкии получат господдержку на приобретение жилья  - РИА КалмыкияВ этом году более 70 молодых семей республики получат средства на строительство или приобретение жилья.
16.08.2017 РИА Калмыкия
Благодарность за оказанную помощь! - Министерство спорта и молодежной политикиПредседатель Правительства Республики Калмыкия Игорь Зотов на заседании кабинета министров с участием Главы Республики Калмыкия в торжественной обстановке вручил благодарственные письма Министру спорта и молодежной полит
16.08.2017 Министерство спорта и молодежной политики
Кирсан Илюмжинов посетил с рабочим визитом Катар - Elista.Org13 августа Кирсан Илюмжинов прибыл в Доху -Катар, с деловым визитом.  В отеле «Кемпински» Илюмжинов встретился с друзьями из России и Украины и обсудил с ними ряд личных и деловых вопросов.
16.08.2017 Elista.Org
Прокуратурой Целинного района активно применяются гражданско-правовые меры по взысканию в интересах муниципальных образований материального ущерба, причиненного преступлениями.
16.08.2017 Прокуратура Республики Калмыкия
В Ики-Бурульском районе сгорело сено - ГТРК КалмыкияДве с половиной тысячи тюков сена и триста рулонов соломы уничтожены огнем в результате пожара в Ики-Бурульском районе.
16.08.2017 ГТРК Калмыкия
В Калмыкии осужден мужчина, жестоко избивший супругу-алкоголичку - РИА КалмыкияОсужден ранее судимый 34-летний житель Сарпинского района за причинение гражданской супруге тяжкого вреда здоровью, опасного для жизни человека.
16.08.2017 РИА Калмыкия
Киношкола для детей и подростков открылась в Элисте - ГТРК КалмыкияКиношкола для детей и подростков открылась в Элисте. Ее инициатором выступила известный режиссер Элла Манжеева.
15.08.2017 ГТРК Калмыкия
25-26 августа 2017 года в Элисте, столице Республики Калмыкия, в Государственном концертном зале Республики Калмыкия состоится премьера оперы Кирилла Молчанова «А зори здесь тихие»,
15.08.2017 KalmykiaNews.Ru
Концертный зал республики распахнет свои двери для первых зрителей после капитального ремонта - ГТРК КалмыкияВ конце августа главный концертный зал республики распахнет свои двери для первых зрителей после капитального ремонта.
14.08.2017 ГТРК Калмыкия
Спартакиада трудящихся - Министерство по земельным и имущественным отношениямВ рамках Всероссийского Дня Физкультурника в период с 11 по 13 августа 2017 года на территории г. Элиста прошла Спартакиада трудящихся Республики Калмыкия, посвященная 80-летию со дня образования Госкомспорта Калмыкии.
16.08.2017 Министерство по земельным и имущественным отношениям
В Лаганском районе прошел турнир по мини-футболу - Единая РоссияВ рамках партпроекта партии «Единая Россия» «Здоровое будущее» Лаганским местным отделением партии были организованы, ставшие уже традиционными,
16.08.2017 Единая Россия
Спартакиада трудящихся Калмыкии - Министерство сельского хозяйстваВ минувшие выходные прошла Спартакиада трудящихся, посвященная 80-летию со дня образования Госкомспорта Калмыкии.
16.08.2017 Министерство сельского хозяйства
Напоминаем, что накануне нового учебного года в Центральном хуруле «Золотая обитель Будды Шакьямуни» состоятся традиционные молебны для школьников и студентов.
16.08.2017 Геден Шеддуп Чой Корлинг
В школы Элисты поставили первую партию новых ростовых парт - ГТРК КалмыкияВ школы Элисты поставили первую партию новых ростовых парт - 800 комплектов, это половина от заявленной цифры.
16.08.2017 ГТРК Калмыкия
В Калмыкии откроют новый хурул. Освятить храм приедет Намка Дриме Ринпоче, дарующий учения - РИА Калмыкия2 сентября в селе Троицкое по улице 50 лет Победы, 73 состоится открытие буддийского монастыря «Оргьен Саннгак Чолинг».
16.08.2017 РИА Калмыкия
В Лаганском районе в результате ДТП пострадала школьница - МВД Республики Калмыкия15 августа в городе Лагань произошло дорожно-транспортное происшествие с участием несовершеннолетнего велосипедиста и легкового автомобиля ВАЗ-2110.
16.08.2017 МВД Республики Калмыкия
УФСИН России по Республике Калмыкия берет шефство над МБОУ СОШ № 18 - УФСИНУФСИН России по Республике Калмыкия и МБОУ СОШ № 18 им. Б.Б. Городовикова заключили соглашение о сотрудничестве в целях поддержания и укрепления связей в организации работы по профилактике правонарушений и безнадзорности,
16.08.2017 УФСИН