Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд   выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания "ПроМен" уступила Тамаре Осиповой права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой "Континент", - последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в  Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с "Континентом" недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что  уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве . Чтобы их изменить,  необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации   (определение от 8 декабря 2015 года №  5-КГ15-156 ).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик "ТехноСтройОлимп" должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости "ТехноСтройОлимп" дольщику не вернула и не уплатила неустойку - более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в  Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже  Мосгорсуд . ВС же пришел к выводу, что  односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК   о добросовестности и разумности . Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года №  5-КГ16-51 ).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова обратилась в  Ленинский райсуда города Чебоксары   с иском к "Честр-Инвест": в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что  перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,   а  бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства   (определение №  31-КГ16-1 ).

Не захотел выплачивать неустойку - получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей "Ваше право" в интересах Петра Мухина пыталась взыскать с ООО "Центр-Актив" неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара   частично поддержал иск, но  Краснодарский краевой суд   отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что  если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. №  18-КГ15-177 )

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей "Консул", действуя в интересах Ксении Фадеевой, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение  № 11-КГ15-9 ).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона  №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика  неустойку  за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства  квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены "строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство", это - договор участия в долевом строительстве ( определение  № 78-КГ15-15 ).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же "предварительному" договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что "предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество". Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, "с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон". Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то  застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки ( определение № 5-КГ15-196 ).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить:  пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве ( определение  № 77-КГ15-2 ).  И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа ( определение  № 18-КГ15-214 ).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на  равнозначную, взыскать компенсацию  морального вреда и штраф  за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя  (см.  Вид из окна как повод поменять квартиру ). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона  об участии в долевом строительстве  застройщик должен информировать дольщика  о проекте и его изменениях. В том числе, "о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования". Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры - нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает ( определение  № 5-КГ16-47 ).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан  для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив ( определение  № 19-КГ16-5 ).

 


Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками 


 
По теме
Проблема обманутых дольщиков на парламентском контроле - Единая Россия Сегодня в малом зале Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия состоялось расширенное заседание комитета парламента по бюджету, экономической политике, предпринимательству и собственности.
28.07.2017
 
      13 июля 2018 года Председатель Избирательной комиссии Республики Калмыкия Александр Дикалов принял участие в работе тридцать седьмой сессии Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия пятого созыва.
13.07.2018
37-ая (внеочередная) сессия Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия - Единая Россия 13 июля состоялась тридцать седьмая (внеочередная) сессия Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия – заключительная в деятельности регионального парламента пятого созыва В проект повестки заседания внесено 16
13.07.2018
 
Foto:<br /><span class="sigProPopupCaption">Алексей Орлов провел заседание оргкомитета по проведению чемпионата мира по боксу среди студентов</span><br /><br /><a class="sigProDownloadLink" href="/plugins/content/jw_sigpro/includes/download.php?file=images/stories/gallery/2018/07/13_02/DSC_1185.JPG">Download this image</a> - Глава Республики Калмыкии В Доме Правительства РК Глава Калмыкии Алексей Орлов провел заседание организационного комитета по проведению в сентябре текущего года в г. Элисте чемпионата мира по боксу среди студентов.
13.07.2018
13 июля 2018 года начальник Управления Амхаев Виктор Борисович принял участие в заседании Тридцать седьмой (внеочередной) сессии Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия пятого созыва - Минюст РФ         13 июля 2018 года начальник Управления Амхаев Виктор Борисович принял участие в заседании Тридцать седьмой (внеочередной) сессии Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия пятого созыва,
13.07.2018
     13 июля 2018 года начальник Управления Амхаев Виктор Борисович принял участие в заседании Тридцать седьмой (внеочередной) сессии Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия пятого созыва,
13.07.2018
 
13.07.2018г. Государственной инспекцией труда в РК проведено публичное обсуждение правоприменительной практики федерального государственного надзора в сфере труда во 2 квартале 2018г.
13.07.2018
Собственник или прошлый собственник квартиры, бывшие или настоящие члены его семьи – кто из них должен платить долги за коммунальные услуги, а кто – нет?
13.07.2018
Foto:<br /><span class="sigProPopupCaption">Кандидатура Романа Тютюника на должность прокурора Республики Калмыкия представлена на согласование Главы Республики Калмыкия</span><br /><br /><a class="sigProDownloadLink" href="/plugins/content/jw_sigpro/includes/download.php?file=images/stories/gallery/2018/07/13_01/DSC_1180.JPG">Download this image</a> - Глава Республики Калмыкии В Доме Правительства РК состоялась встреча Главы Калмыкии Алексея Орлова с заместителем Генерального прокурора Российской Федерации Андреем Кикотем и 1-м заместителем прокурора Тюменской области Романом Тютюником.
13.07.2018 Глава Республики Калмыкии
Прошли публичные обсуждения правоприменительной практики - Министерство социального развития Сегодня, 13 июля 2018 года в Актовом зале в здании Федерации профсоюзов Калмыкии прошли совместные публичные обсуждения  результатов правоприменительной практики Государственной инспекции труда в Республике Калмыкия и  М
13.07.2018 Министерство социального развития
Приговором Элистинского городского суда ранее судимый Ведешкин был признан виновным в незаконном изготовлении и хранении без цели сбыта наркотического средства в значительном размере.
11.07.2018 Верховный Суд
В учреждениях пенитенциарного ведомства республики сотрудниками в очередной раз предотвращена передача и доставка гражданами запрещенных предметов и веществ в места лишения свободы.
11.07.2018 УФСИН
IMG 6792 - Информационный портал ВКалмыкии Глава города Элисты, Председатель Элистинского городского Собрания Вячеслав Намруев принял участие в торжественном открытии художественной выставки «Отражение 2.0.» в Национальном музее Калмыкии им.
12.07.2018 Информационный портал ВКалмыкии
Активисты ОНФ в Калмыкии и сотрудники ГИБДД проверили состояние пешехо... - ОНФ в Республике Калмыкия Активисты Общероссийского народного фронта в Калмыкии совместно с сотрудниками Госавтоинспекции провели рейд в рамках мониторинга улично-дорожной сети Элисты.
13.07.2018 ОНФ в Республике Калмыкия