Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд   выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания "ПроМен" уступила Тамаре Осиповой права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой "Континент", - последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в  Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с "Континентом" недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что  уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве . Чтобы их изменить,  необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации   (определение от 8 декабря 2015 года №  5-КГ15-156 ).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик "ТехноСтройОлимп" должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости "ТехноСтройОлимп" дольщику не вернула и не уплатила неустойку - более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в  Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже  Мосгорсуд . ВС же пришел к выводу, что  односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК   о добросовестности и разумности . Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года №  5-КГ16-51 ).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова обратилась в  Ленинский райсуда города Чебоксары   с иском к "Честр-Инвест": в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что  перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,   а  бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства   (определение №  31-КГ16-1 ).

Не захотел выплачивать неустойку - получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей "Ваше право" в интересах Петра Мухина пыталась взыскать с ООО "Центр-Актив" неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара   частично поддержал иск, но  Краснодарский краевой суд   отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что  если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. №  18-КГ15-177 )

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей "Консул", действуя в интересах Ксении Фадеевой, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение  № 11-КГ15-9 ).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона  №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика  неустойку  за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства  квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены "строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство", это - договор участия в долевом строительстве ( определение  № 78-КГ15-15 ).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же "предварительному" договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что "предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество". Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, "с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон". Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то  застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки ( определение № 5-КГ15-196 ).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить:  пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве ( определение  № 77-КГ15-2 ).  И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа ( определение  № 18-КГ15-214 ).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на  равнозначную, взыскать компенсацию  морального вреда и штраф  за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя  (см.  Вид из окна как повод поменять квартиру ). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона  об участии в долевом строительстве  застройщик должен информировать дольщика  о проекте и его изменениях. В том числе, "о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования". Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры - нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает ( определение  № 5-КГ16-47 ).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан  для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив ( определение  № 19-КГ16-5 ).

 


Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками 


В Калмыкии строительство домов по принципу долевого участия осуществляют 20 застройщиков, которые выполняют строительно-монтажные работы на 23 объектах недвижимости.
31.07.2017 РИА Калмыкия
В Калмыкии зарегистрировано более двухсот пятидесяти обманутых дольщиков.
28.07.2017 ГТРК Калмыкия
Проблема обманутых дольщиков на парламентском контроле - Единая РоссияСегодня в малом зале Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия состоялось расширенное заседание комитета парламента по бюджету, экономической политике, предпринимательству и собственности.
28.07.2017 Единая Россия
Верховный  Суд РФ опубликовал  третий  в  этом  году обзор  практики Президиума  и почти  всех  судебных  коллегий.
17.07.2017 Городской суд Элиста
Контакт-центр ФНС России продлевает часы работы до конца 2017 года - УФНС Республики КалмыкияБолее 6,5 млн звонков поступило в Единый контакт-центр ФНС России с начала 2017 года.
22.11.2017 УФНС Республики Калмыкия
22112017-1.JPG - Избирательная комиссия      16 ноября  2017 администрация МБОУ «Ики-Бурульская средняя школа им.А.Пюрбеева»  при участии Ики-Бурульской территориальной избирательной комиссией подготовили и провели выборы президента школы.
22.11.2017 Избирательная комиссия
В Калмыцкое УФАС России 21.11.
22.11.2017 УФАС
16 ноября 2017 года состоялся ежегодный конкурс «Лучший помощник судьи  Республики Калмыкия» и «Лучший секретарь судебного заседания Республики Калмыкия».
22.11.2017 Городской суд Элиста
В Калмыкии выпускникам-отличникам ведущих вузов страны не нужен стаж для трудоустройства на госслужбу - РИА КалмыкияТакое решение по инициативе главы региона Алексея Орлова было принято депутатами Народного Хурала РК сегодня на очередном заседании сессии .
22.11.2017 РИА Калмыкия
Такое решение по инициативе главы региона Алексея Орлова было принято депутатами Народного Хурала РК сегодня на очередном заседании сессии.
22.11.2017 Газета ВКалмыкии
Уважаемые друзья! Поздравляю вас, сотрудников и ветеранов Федеральной налоговой службы, с профессиональным праздником – Днем работника налоговых органов Российской Федерации.
21.11.2017 УФНС Республики Калмыкия
22112017-1.JPG - Избирательная комиссия      16 ноября  2017 администрация МБОУ «Ики-Бурульская средняя школа им.А.Пюрбеева»  при участии Ики-Бурульской территориальной избирательной комиссией подготовили и провели выборы президента школы.
22.11.2017 Избирательная комиссия
В рамках Всероссийского Дня правовой помощи детям - УФССП  Сегодня  в рамках Всероссийского Дня правовой помощи детям начальник отдела правового,
21.11.2017 УФССП
Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал Верховный Суд РФ, объяснив, на что имеет право собственник квартиры, который решил перестроить балкон.
21.11.2017 Городской суд Элиста
Полицейскими задержаны  подозреваемые в угоне и поджоге автомобиля - МВД Республики КалмыкияНакануне  в столичную полицию с заявлением о пропаже принадлежащего ей автомобиля ВАЗ-2107 обратилась жительница города Элисты.
22.11.2017 МВД Республики Калмыкия
67-летний элистинец подозревается в умышленном причинении тяжкого вреда здоровью - МВД Республики Калмыкия15 октября 2017 года в дежурную часть  столичной полиции  поступило телефонное сообщение о том, что в республиканскую больницу с ножевым ранением доставлен мужчина в состоянии алкогольного опьянения.
22.11.2017 МВД Республики Калмыкия
Жительница Лаганского района подозревается в краже сотового телефона у своей соседки - МВД Республики Калмыкия21 ноября в полицию Лаганского района поступило телефонное сообщение о том, что у 62-летней жительницы города Лагань похищен телефон.
22.11.2017 МВД Республики Калмыкия
В Калмыкии будет построен дом для актеров - РИА КалмыкияСегодня глава Калмыкии Алексей Орлов встретился с Заслуженным артистом РК, председателем жилищно-строительного кооператива «Театральный» Павлом Челбановым.
22.11.2017 РИА Калмыкия
<a class="sig-download-link" href="http://www.kalmsu.ru/plugins/content/jw_sigpro/sigpro.download.php?file=images/stories/0_2017img/nojabr/86/Image00002.jpg">Загрузить это изображение</a><br /><br /> - КалмГУ         В минувшую пятницу в конференц-зале научной библиотеки Калмыцкого университета  в неформальной атмосфере прошло  интересное событие.
21.11.2017 КалмГУ
Коллекцию дизайнера из Калмыкии оценили эксперты на Caspian Fashion Week - РИА КалмыкияРанее мы сообщали , что дизайнерская студия «Иньглян» приняла участие в Каспийской неделе моды.
21.11.2017 РИА Калмыкия
Хоккеисты из «Элисты» впервые проиграли - Elista.OrgВ матче второго тура открытого первенства Ставропольского края по хоккею среди любителей команда «Элиста» в упорной игре уступила местному «Альянсу».
22.11.2017 Elista.Org
Мастер-класс по бочча. Мастер спорта России Владимир Трофимов провел открытый урок для сборной Калмыкии по этому паралимпийскому виду спорта.
22.11.2017 ГТРК Калмыкия
Опорный КалмГУ провел Всероссийский студенческий шахматный турнир «Kalmyk Chess» - КалмГУ           В минувшее воскресенье, 19 ноября, определились имена победителей Всероссийского студенческого шахматного турнира «KalmykChess», организатором которого выступил опорный  Калмыцкий государственный университет им.
21.11.2017 КалмГУ
Хоккеисты из «Элисты» впервые проиграли - Elista.OrgВ матче второго тура открытого первенства Ставропольского края по хоккею среди любителей команда «Элиста» в упорной игре уступила местному «Альянсу».
22.11.2017 Elista.Org
В Калмыкии будет построен дом для актеров - РИА КалмыкияСегодня глава Калмыкии Алексей Орлов встретился с Заслуженным артистом РК, председателем жилищно-строительного кооператива «Театральный» Павлом Челбановым.
22.11.2017 РИА Калмыкия
Начальник МЧС Калмыкии принял участие в совещании по итогам пожароопасного сезона в лесах в 2017 - МЧС Республики КалмыкияКак сообщили в Правительстве Калмыкии, сегодня в ходе всероссийского видеоселекторного совещания обсуждались итоги пожароопасного сезона в лесах в 2017 года.
22.11.2017 МЧС Республики Калмыкия
Полицейскими задержаны  подозреваемые в угоне и поджоге автомобиля - МВД Республики КалмыкияНакануне  в столичную полицию с заявлением о пропаже принадлежащего ей автомобиля ВАЗ-2107 обратилась жительница города Элисты.
22.11.2017 МВД Республики Калмыкия
В Калмыкии элистинец подозревается в вымогательстве, разбое и хищении документов - РИА КалмыкияРанее в полицию обратился с заявлением элистинец, сообщивший о совершенном в его отношении преступлении.
22.11.2017 РИА Калмыкия