Новости города БезФормата.Ru
Элиста
Главные новости
 
Задать вопрос?

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд   выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания "ПроМен" уступила Тамаре Осиповой права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой "Континент", - последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в  Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с "Континентом" недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что  уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве . Чтобы их изменить,  необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации   (определение от 8 декабря 2015 года №  5-КГ15-156 ).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик "ТехноСтройОлимп" должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости "ТехноСтройОлимп" дольщику не вернула и не уплатила неустойку - более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в  Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже  Мосгорсуд . ВС же пришел к выводу, что  односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК   о добросовестности и разумности . Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года №  5-КГ16-51 ).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова обратилась в  Ленинский райсуда города Чебоксары   с иском к "Честр-Инвест": в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что  перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,   а  бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства   (определение №  31-КГ16-1 ).

Не захотел выплачивать неустойку - получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей "Ваше право" в интересах Петра Мухина пыталась взыскать с ООО "Центр-Актив" неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара   частично поддержал иск, но  Краснодарский краевой суд   отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что  если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. №  18-КГ15-177 )

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей "Консул", действуя в интересах Ксении Фадеевой, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение  № 11-КГ15-9 ).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона  №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика  неустойку  за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства  квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены "строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство", это - договор участия в долевом строительстве ( определение  № 78-КГ15-15 ).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же "предварительному" договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что "предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество". Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, "с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон". Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то  застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки ( определение № 5-КГ15-196 ).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить:  пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве ( определение  № 77-КГ15-2 ).  И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа ( определение  № 18-КГ15-214 ).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на  равнозначную, взыскать компенсацию  морального вреда и штраф  за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя  (см.  Вид из окна как повод поменять квартиру ). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона  об участии в долевом строительстве  застройщик должен информировать дольщика  о проекте и его изменениях. В том числе, "о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования". Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры - нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает ( определение  № 5-КГ16-47 ).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан  для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив ( определение  № 19-КГ16-5 ).

 


Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками 


В Калмыкии строительство домов по принципу долевого участия осуществляют 20 застройщиков, которые выполняют строительно-монтажные работы на 23 объектах недвижимости.
31.07.2017 РИА Калмыкия
В Калмыкии зарегистрировано более двухсот пятидесяти обманутых дольщиков.
28.07.2017 ГТРК Калмыкия
Проблема обманутых дольщиков на парламентском контроле - Единая РоссияСегодня в малом зале Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия состоялось расширенное заседание комитета парламента по бюджету, экономической политике, предпринимательству и собственности.
28.07.2017 Единая Россия
Верховный  Суд РФ опубликовал  третий  в  этом  году обзор  практики Президиума  и почти  всех  судебных  коллегий.
17.07.2017 Городской суд Элиста
Начал работу молодёжный образовательный форум «Уралан» - Правительство РКСегодня на базе ДОЛ «Сайгачонок» Целинного района начал работу VI молодежный образовательный форум «Уралан».
22.09.2017 Правительство РК
Сегодня состоялось очередное заседание совета судей РК. Совет сформировал позицию по вопросам, вынесенным на рассмотрение квалификационной коллегии судей Республики Калмыкия  29 сентября 2017 года.
22.09.2017 Верховный Суд
Сегодня семь команд, в составе которых судьи и работники аппарата судов и судебных районов, впервые встретятся на игровой площадке интеллектуальной игры «60 секунд».
22.09.2017 Верховный Суд
Извещение от 21.09.2017 о возможности предоставления земельных участков - Министерство по земельным и имущественным отношениямМинистерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее по тексту – Министерство) извещает граждан о возможности предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,
21.09.2017 Министерство по земельным и имущественным отношениям
«Телефон доверия» 3-85-23 - УФССПВ Управлении Федеральной службы судебных приставов по Республике Калмыкия круглосуточно функционирует "телефон доверия" (84722) 3-85-23.
21.09.2017 УФССП
По первому требованию - УФССПУправление Федеральной службы судебных приставов по Республике Калмыкия доводит до сведения жителей республики о том,
21.09.2017 УФССП
Глава Калмыкии Алексей Орлов принял участие в работе тридцатой сессии Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкия пятого созыва.
21.09.2017 Глава Республики Калмыкии
Районам обеспечен дополнительный источник дохода - Правительство РКСегодня в ходе сессии Народного Хурала республики были внесены изменения в региональный закон о нормативах отчислений от отдельных налогов и сборов в бюджеты муниципальных образований,
21.09.2017 Правительство РК
Пенсионер Николай Дединов не первый раз в очереди на приём в министерство по земельным и имущественным отношениям.
25.09.2017 ГТРК Калмыкия
Показать себя и выиграть до ста тысяч рублей. Сегодня в Калмыкии стартовал молодежный форум «Уралан» - РИА КалмыкияВ эти минуты на территории детского лагеря «Сайгачонок» проходит трехдневный молодежный образовательный форум «Уралан», который соберет самую активную и целеустремленную молодежь Калмыкии.
22.09.2017 РИА Калмыкия
Сегодня состоялось очередное заседание совета судей РК. Совет сформировал позицию по вопросам, вынесенным на рассмотрение квалификационной коллегии судей Республики Калмыкия  29 сентября 2017 года.
22.09.2017 Верховный Суд
В Элисте пенсионер сбил пешеходов - РИА КалмыкияНакануне в столице Калмыкии по улице Клыкова произошло дорожно-транспортное происшествие, при котором пострадал пешеход.
25.09.2017 РИА Калмыкия
На территории республики за прошедшую неделю зарегистрировано 4 пожара. - МЧС Республики Калмыкия18 сентября в 14:35 диспетчеру на пункт связи пожарно-спасательной части № 14 Октябрьского района поступило сообщение о возгорании пристройки к дому и деревянного навеса к пристройке по адресу ул.
25.09.2017 МЧС Республики Калмыкия
Малодербетовским районным судом рассмотрено уголовное дело в отношении жителя г. Екатеринбурга.
25.09.2017 Прокуратура Республики Калмыкия
В 50-е годы прошлого столетия слово «созидание» в Калмыкии имело особый смысл, потому что именно тогда произошло возвращение из депортации калмыцкого народа.
25.09.2017 ГТРК Калмыкия
Конкурсная комиссия по отбору проектов на соискание Грантов Главы республики Калмыкия в области туризма назвала победителей объявленного конкурса в четырёх номинациях.
22.09.2017 ГТРК Калмыкия
ВПЕРВЫЕ В КАЛМЫКИИ ПРОШЕЛ ГАСТРОНОМИЧЕСКИЙ ФЕСТИВАЛЬ - Министерство культуры и туризма16 сентября, в субботу, в рамках культурно-спортивного праздника «Джангариада» на элистинском ипподроме прошел I Гастрономический фестиваль «Вкусная Калмыкия».
22.09.2017 Министерство культуры и туризма
Привычка побеждать. Юные танцоры из Калмыкии произвели фурор в Астрахани - РИА КалмыкияВ минувшие выходные около 40 воспитанников танцевально-спортивного клуба «АлексСтарс» приняли участие во всероссийских соревнованиях по латино-американским танцам,
25.09.2017 РИА Калмыкия
Ралли-рейд прошел через Калмыкию - Elista.OrgГонка получила статус пятого этапа чемпионата России по ралли-рейдам, третьего этапа чемпионата России по кросс-кантри ралли и шестого этапа традиционных соревнований.
25.09.2017 Elista.Org
Калмыцкие футболисты выиграли первенство России среди спортивных школ первой лиги ЮФО и СКФО - РИА КалмыкияВоспитанники  Республиканской спортивной школы олимпийского резерва по футболу уже второй год подряд становятся победителями этих соревнований.
22.09.2017 РИА Калмыкия
Школьники Ики-Бурульского района Калмыкии собрали более 500 кг макулатуры - РИА КалмыкияХомутниковская сельская библиотека Ики-Бурульского района помогает решать проблемы экологии.
25.09.2017 РИА Калмыкия
В регионе состоялся автопробег посвященный 28-й армии - Elista.Org22 сентября 2017 года представители Совета офицерского собрания и ветеранов УФСБ России по Республике Калмыкия приняли участие в автопробеге, посвященном 75-летию третьего формирования 28-й армии,
25.09.2017 Elista.Org
Сотрудниками Госавтоинспекции за сутки задержано 5 нетрезвых водителей - МВД Республики КалмыкияС 1 января 2017 года полицейскими выявлено более 270 факта повторного управления транспортными средствами в нетрезвом состоянии.
25.09.2017 МВД Республики Калмыкия
В соответствии со ст.9 Федерального Закона «Об образовании в Российской Федерации» организация предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего,
25.09.2017 Прокуратура Республики Калмыкия
2 октября - последний день приема заявлений об отказе от набора социальных услуг (а также об их предоставлении или возобновлении) на 2018 год.
25.09.2017 Пенсионный фонд